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发布时间: 2019-11-07 点击数:

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  中国楼市,简直就是一个“斯芬克斯之谜”,让很多喝过“洋墨水”的经济学家折戟沉沙。

  比如当前就有一个很多人看不懂的谜:为什么央行印钞速度不断创出新低,而房价仍然上涨,三四线城市的房价还在飙升。

  央行的印钞速度,一般通过“广义货币M2”的同比增速来观察。下面是这张图显示的是2016年11月(16个中心城市从当年10月开始实施调控)以来的M2同比增速(篮框内)。

  可以看出,M2同比增速从11.4%迅速下滑到了8.3%。其中2017年全年、2018年一季度,都出现了8.2%的增速,这个增速是改革开放以来的历史最低点。

  为了便于让大家看清楚M2的基本走势,我整理了1990年以来的数据,并跟同期GDP增速对比:

  可以看是,央行印钞速度是逐步走低的。1990年以来有三个“印钞高点”,一个是1990年到1991年,一个是1994年到1995年,一个是2009年到2010年。

  其中1990年到1991年,以及2009年到2010年,伴随着印钞速度的飙升,还出现了GDP增速的显着下滑。1990年那次发生了什么?前一年的“风波”和随后西方国家的制裁;2009年那次发生了什么?全球金融风暴!

  也就是说,1990年、2009年前后,中国都遇到了较大的经济困难,而且1990年那次可以理解为“中国和西方国家的大规模贸易战”。所以我经常在专栏里提醒大家:千万不要盼着中国经济变得很糟糕,那样的线同比增速飙升(因为要保就业、促稳定),然后可能出现房价的飙升。

  1990年到1991年,中国还没有形成商品房市场,所以M2飙升只能刺激物价上涨。2009年,M2飙升则反映到了房价上。

  好了,话说回来。为什么最近两年,M2同比增速不断创下历史新低,房价仍然快速增长?

  可以这样说:在2015年之前,官方应对经济下行周期的方式是“大水漫灌”。2009年的“四万亿”就是这样,当年M2同比增长了27.7%,而GDP只增长了8.7%,也就是说人民币在2009年一年就贬值了19%。其结果,当然是资产价格的大涨。

  但2009年“四万亿”的争论很大。而且中国“印钞票的时代”延续太久,M2的规模已经超过欧美之和,中国央行的总资产也远远超过美国。再这样下去,必然造成人民币的快速贬值。事实上,中国曾在2015年到2016年让人民币贬值,但被美国顶住了。

  2015年以来的房价上涨,是从降准、降息开始的。或者说,一二线城市的房价上涨,基本上走了“老路”。但到了三四五线城市,政府换了打法,使用了“PSL+货币棚改”的方式——央行印钞给政策性银行,方式是“抵押补充贷款(PSL)”,这些“超低息的钱”贷给地方政府,用来赎买棚户区居民住房。居民拿到钱,交还房屋给政府(主要是土地有价值),而政府控制新增住宅用地的量(暂时不鼓励建新房),让“棚改户”拿钱买现房,造成三四线城市的房价上涨。

  这就类似“滴灌”。599199状元红高手坛“去中国”“去中华文化”内容充斥其中,熟悉农业的人都知道,灌溉分为两种:低效率的“大水漫灌”,大部分水蒸发了、浪费了。以色列人研究出的滴灌,把水通过塑料管直接滴到植物根部,而且把握好速度,可以用很少的水灌溉很大面积的农田,带来作物的丰收。

  所以,这一波房价的上涨,主要是通过“低利率+货币滴灌”催生出来的。看起来M2同比增速放慢了,但有限的资金对楼市实施了“精准扶持”。

  在这个过程中,其实官方有两个动作:一是给钱,二是回收拆除老房子(不建新房)。前者带来增量资金,后者减少住房供应量。

  说到这里,我还想告诉大家一个原理:即便是广义货币M2同比增长速度跟GDP一样(这意味着基本上没有通胀),通过严格控制住宅供应量,一样可以快速抬高房价。类似的例子,可以看看香港。

  上图是香港近年的M2增长情况,从2015年末到2018年一季度,只增长了20%,比内地的25%还低。

  上图是香港人口的变动情况,从2015年末到2017年末只增长了1.4%,远远低于深圳等内地大城市。

  即便如此,在这两年里,香港房价仍然出现非常巨大的涨幅,完全不亚于内地的热点城市。

  为什么香港这个资金总量增长不算快、人口接近零增长的城市,房价能在两三年里接近翻倍?供应量长期短缺,是最大的秘密。统计显示,2016年香港这个大都市的新增商品房(私人住宅)只有1.46万个单位,2017年大约1.7万个。2018年一季度的统计显示:私人住宅落成量1200个,创下三年来的季度新低。

  今年1月,香港中原地产创始人施永青曾对媒体表示,香港虽然面积狭小,但并不缺土地:其中40%的土地规划为郊野公园,用做城市建设的土地不过25%,其中用做住宅的土地仅占7%。住宅用地里,还有一些是用在低密度的乡村丁屋和居屋上面,城区用地占比才是4%。施永青的结论是:香港只要拿出2%的土地来建设住宅,就可以为全港增加50%的居住面积。

  但问题是,香港做不到。因为长期的高房价形成了“路径依赖”,也带来了固化的利益格局,哪个特首想大幅增加居住用地,最终只能灰头土脸。所以香港的房价只能变态地涨涨涨!

  通过上述分析,我们可以看到:控制房价手段非常多。纵观全球,没有哪个头脑正常的政府会刻意打压房价,长期慢牛是共同的愿望。只是每个国家(地区)对房地产行业的依赖程度,有着较大的区别。

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